坪単価は勘違いの罠だらけ

学び

最近のハウスメーカーでは、坪単価をアピールしているところをあまり見かけません。

このため、我が家の頃と、どのくらい坪単価相場が上がったのかを実感しにくいですが、次のようなニュースを見かけました。

 十勝2×4協会によると、以前は土地と住宅で3000万円が相場だった価格は、この1年で4000万円にまで跳ね上がった。坪単価で20万円も上昇し、坪80万円が平均だという。大手ハウスメーカーの中には坪100万円になっているケースもあるといい、同協会の竹市真巳会長(Cryptn社長)は「帯広市内は特にこの2年くらいで土地も坪平均2万~3万円上がっており、場所によっては坪5万円ほど上がっている」と指摘する。まとまった土地は、投資目的のアパート建設で押さえられているという。

1年で1000万円急騰 市内の注文住宅、4000万円の時代に

坪単価では、この1年で約20万円も上昇したそうです。

我が家が建てた頃で、ローコスト住宅が坪単価45〜50万円でしたので、今では65〜70万円が相場ということになるかもしれません。

当時、50万円✕30坪=1500万円で建てられたのが、70万円✕30坪=2100万円と、ローコスト住宅でも600万円ほどの上昇ということになります。

しかし、坪単価の計算は、こんなに単純ではありません。
建てるプランや条件によっては、この上昇額では済まない建築費になる可能性があります。
少しでも安く見えるように工夫している、ローコスト注文住宅だったからかもしれませんが、色々勘違いしてしまったポイントがあったので、ご紹介します。

同じ坪単価でも延床面積と施工面積で全く建築費が大きく異なる

ハウスメーカーや工務店のWebサイトに坪単価が掲載されていなくても、口頭でどのくらいの坪単価なのかを聞いてみる人は多いのではないでしょうか?

検討している建築会社の坪単価だけを比較して、どちらが安いか判断するのは早計です。

その一つが、坪単価の対象となる面積が、会社によって異なる場合があることが理由です。

具体的には、延床面積と施工面積の違いになります。

我が家の間取りを題材に具体的にどのような違いが出るのかを見てみましょう

まずは、延床面積で計算する場合です。

赤く塗られている部分が延床面積になります。

3Dマイホームデザイナーの建築費の概算機能を使ってみると、次のようになりました。

30.50坪✕59.6万円=1818.70万円となりました。

次に、施工面積で計算する場合です。

延床面積では、対象にはならかったポーチやバルコニー、吹き抜けなども範囲に入ってしまいます。

この前提での建築費は次の通り。

32.35坪✕59.6万円=1928.80万円です。

なんと、同じ坪単価でも、約110万円もの差額となりました。

この総額を延床面積30.50坪で割ると、実質63.2万円の坪単価だと考えることもできます。

我が家も実際に、延床面積約30坪の間取りなのに、見積もりでは約35坪の施工面積で計算されていて、事前の見通しと異なり混乱した経験があります。

会社によっては、次のようにベランダやバルコニーに独自の坪単価を設けている場合もあるので、もっと複雑な計算になる会社もあります。

前述の例で、もし坪単価が70万円だったとすると、差額は約130万円まで広がります。
目安となる坪単価を建築YouTuberの動画でも、延床面積と施工面積のどちらの前提なのかを明らかにしていない場合も見かけますので、坪単価の金額だけで判断しないようにしましょう。

特定の面積を前提とする坪単価

我が家が家づくりを始めた2012年当時、少しでもローコストなハウスメーカーを探していて、かなり心奪われた広告がこちらです。

低価格なイメージのあったタマホームが、当時坪単価広告をしていなかったので、比較はできなかったのですが、住宅展示場にモデルハウスを出しているハウスメーカーとしては、かなりインパクトのある坪単価でした。

しかも、坪単価には含まれていない項目が多くあり、別途多額の諸費用がかかると聞いていたので、この「全部入って坪単価31.5万円」という価格設定も目を疑いました。

さらに、この参考価格を見る限り、延床面積で計算するタイプなので、ミスリードでもなさそうです。
ポーチ工事費や確認申請など、別途費用がかかりそうな項目もすべて0円となっているので、本当にこの坪単価✕延床面積で建てられるものと信じてしまいました。

我が家は、約30坪の広さを希望していたので、30坪✕31.5万円=945万円で建てられるものと本気で妄想したものです。

しかし、この時点で、完全に勘違いの罠にハマっていたのですが、お気づきでしょうか?

当然、大きな期待を胸に、このハウスメーカーのモデルハウスに飛び込んで、作成していただいた30.31坪の延床面積の見積もりがこちらです。

30.31坪✕31.5万円=954.7万円となるはずが、700万円以上の差額となりました。
地盤改良工事費や外構費、カーテンなどのその他費用の予算取りが187.5万円分含まれていることを考慮しても、500万円以上のブレがあります。

この最も大きな原因がこちらです。

31.5万円という坪単価は、あくまで延床面積45坪以上の場合に当てはまるもので、その面積以外の場合には、このような坪割増単価が計上されてしまうのです。

なんと、これだけで、約178万円もの増額になります。

確かに、最初の広告を見ると【45坪標準】となっています。
しかし、誰もがこのようなルールであることが読み取れますでしょうか?
この会社は新潟を中心に展開する会社のため、土地が広く大きな建物を建てる方を多くお客様として相手にしてきたから、このような価格設定になっていると説明を受けましたが、正直釈然としませんでした。しかも、税込みと書いてある坪単価に、堂々と消費税が上乗せされているのですから驚きます。

よく見ると、広告では屋内給排水工事費は0円となっていたのですが、屋外給排水工事費は80万円と大きな金額が計上されています。

確かに屋内と屋外は違うかもしれませんが、これだけ「全部入って」と書いておいて、こんなに金額のブレがでるような項目が出てくるとは想像できません。

坪単価をあまり前に出さない現在では、また形を変えた方法になっているかもしれませんが、施主側がこのような勝手な誤解をしてしまう広告と遭遇することも充分ありえるのではないでしょうか。

もし土地探しから始める方であれば、本命となる土地が見つかっていない状況でも、近しい条件の土地に当てはめたプランと見積書をハウスメーカーや工務店に一度作ってみてもらうことをお勧めします。

チラシやカタログなどで、想像していたのと、違う積算のルールの理解がより深まると思います。

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